Обязательным условием получения кредита на покупку недвижимости является страхование. В рамках ипотеки любой вид страхования выступает в первую очередь как дополнительный способ обеспечить возврат займа при любом стечении обстоятельств. Срок обязательного страхования равен сроку самого ипотечного кредита.
Как правило, банк требует страховать приобретенное жилье на размер ипотечного кредита, увеличенный на 10%. Все риски, которые требует застраховать банк, страхуются по определенным ставкам. Ставки определяются конкретно для каждого заемщика.
Большинство финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков: страхование жилья, страхование жизни и здоровья заемщика, страхование титула.
Прежде чем подписать договор страхования, заемщику необходимо внимательно ознакомиться с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба.
Страхование жилья
Заемщики чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. При утрате заемщиком квартиры страховая компания возмещает банку полученный у него кредит и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.
Страхование жилья может составлять порядка 0,3-0,5% от суммы страховки. Это зависит от параметров самого жилья, его цены, от качества и категории.
При страховании недвижимости страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате пожара, наводнения, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц, вандализма, поджога, подрыва, конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.
Страховщики в большинстве своем не считают страховыми случаями: воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения, военные действия, нанесение вреда имуществу по умыслу или грубой неосторожности, конфискации, реквизиции, аресты или уничтожение застрахованного имущества по распоряжению государственных органов, ситуации, когда разрушение, гибель или повреждение имущества произошли вследствие строительных дефектов.
Страхование жизни и здоровья заемщика
Если клиент по каким-то причинам не будет в состоянии вернуть банку ссуду, получит травму или заболеет и вследствие этого потеряет работу, то, страхуя свою жизнь и здоровье, он тем самым защищает себя и свою семью от риска непогашения кредита.
В случае, когда жизнь и трудоспособность заемщика уже страхованы им самим, или его работодателем, а менять страховщика он не намерен, то ему необходимо заняться поисками банка, которые готовы к зачтению уже имеющегося страхового полиса даже в том случае, если страховщики не являются партнерами банка-кредитора.
Тарифы на страхование жизни и трудоспособности зависят от возраста, состояния здоровья и профессиональной деятельности заемщика. Тариф на страхование жизни и трудоспособности составляет 0,3-1,5%. Если при получении кредита, расчете размера кредита, учитывались доходы созаемщиков, банк может потребовать застраховать и его.
Страхование жизни и трудоспособности обычно гарантируют страховые выплаты в случае смерти застрахованного и частичной или полной утраты трудоспособности в период действия страхового договора.
Неотъемлемой частью договора страхования является анкета заемщика. Подписывая анкету, клиент подтверждает, что все сведения, указанные в ней, правдивы и полны. В зависимости от суммы кредита и возраста страхователя, проводится медицинское освидетельствование. За заведомо ложные сведения, в случае сообщения недостоверных сведений клиентами у страховщика есть основание для отказа в выплате кредита.
Попытки самоубийства, алкогольное и наркотическое опьянение, участие в авиационных полетах, если только клиент не является пассажиром рейсового самолета, повреждения здоровья вследствие радиационного облучения, управление любыми транспортными средствами без прав или в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, болезни – все эти причины также позволят страховщику уклониться от уплаты. Но в случае, если заемщик не знал о своей болезни, и она проявилась после заключения договора страхования, то для компании это является страховым случаем.
Страхование титула
Титульное страхование защищает банк от посягательства на предоставляемую недвижимость со стороны третьих лиц. Если заемщик приобретает квартиру в новостройке, то ему не обязательно страховать риск утраты права на собственность жилья. При приобретении заемщиком квартиры на вторичном рынке, банк может потребовать застраховать этот риск. Некоторые банки требуют страхования на весь период ипотечного кредита, а некоторые только на 3 года, так как этот период является сроком исковой давности по недействительным сделкам.
При страховании титула значение имеет “юридическая чистота” жилья. Тарифы по этому риску составляют около 0,2-0,7%. В случае, когда риск утраты права собственности велик, банк, как правило, отказывает в кредите. Страховым случаем при страховании титула является утрата права собственности на предмет ипотеки, например, вследствие вступившего в законную силу решение суда.
Когда и сколько платить
При ипотечном кредите расходы заемщика на страхование могут составлять около 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.
Платежи по страхованию происходят раз в год. Когда наступает время платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и страховая компания рассчитывает сумму страхового взноса с учетом суммы задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом страховые платежи становятся все меньше, пропорционально уменьшению долга перед банком.
Заемщик должен застраховать свою жизнь и риск по потере трудоспособности с момента получения кредита. Жилье страхуется в зависимости от того, какое оно приобретается. Если квартира приобретена в готовом доме или на вторичном рынке, то недвижимость и титул страхуются с момента получения кредита, а если дом еще строится – то страхование оплачивается с момента оформления жилья в собственность.
Если наступил страховой случай
При наступлении любого страхового случая заемщику следует немедленно поставить в известность страховую компанию и кредитора. В страховой компании необходимо уточнить порядок необходимых действий.
В случае смерти заемщика или утрате им трудоспособности, все обязательства перед банком-кредитором переходят к страховой компании, и она выплачивает кредит банку, включая проценты. Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика или наследников заемщика.
При повреждении застрахованного жилья, заемщику выплачивается страховое возмещение. Если в договоре страхования была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление.
Если же жилье физически утрачено, или потеряно право собственности на него, страховую выплату получает банк-кредитор. Он получает от страховой компании остаток задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано не полную стоимость, то разница выплачивается непосредственно заемщику.