Строительные работы, ведущие к изменению объема и внешнего вида здания, называют реконструкцией. После нее старый дом может стать удобнее, больше, теплее, надежнее, красивее. Общего рецепта, как этого добиться, не существует, но есть рекомендации, которые стоит учесть.

Реконструкция может включать не только пристройку к дому новых конструкций или помещений и увеличение этажности, но и модернизацию дома – перепланировку, замену инженерного оборудования, утепление. В каждом конкретном случае приходится решать, какие именно мероприятия необходимы и что даст желаемый результат при обоснованных затратах.

Второй аспект, требующий взвешенных решений – как провести реконструкцию технологически правильно, чтобы не пострадало существующее здание, а новые его части были прочными и надежными. Сложность состоит том, что каждый дом индивидуален. Необходимо учесть особенности и состояние его конструкций и возможность их сочетания с новыми элементами.

Свои требования продиктует и обжитой участок – вокруг дома могут расти взрослые деревья или располагаться функциональные ландшафтные постройки, нуждающиеся в сохранении и сужающие круг строительных экспериментов. Таким образом, при реконструкции возникает больше ограничений, чем при строительстве нового дома на необжитом участке, и она по праву считается наиболее сложным и дорогим видом строительных работ.

Так стоит ли браться за реконструкцию? В некоторых случаях более рациональным будет ответ «нет». Иногда проще продать дом, который не устраивает, и приобрести другой, соответствующий требованиям, например побольше. Такое решение весьма обосновано, если дом требует значительного увеличения, – фактически это будет новое строительство, но придется «подстраиваться» к старому дому. Покупка поможет сэкономить силы, а возможно, и средства. Все зависит от конкретной ситуации: разницы в качестве и плошали домов, их расположения и т. п.

Если все-таки необходимо существенно увеличить обжитой дом на своем участке, для начала стоит проанализировать, как можно добиться результата минимальными средствами. Бывает, что, изменив планировку дома, можно сделать его удобнее и сократить объем пристройки. Ведь размер площади -не главное, для комфорта важнее разумное ее распределение.

Иногда, чтобы получить совсем новый по качеству дом, достаточно его серьезно модернизировать и добавить в качестве нового помещения лишь террасу.

Задумывая реконструкцию, следует также учесть, что она должна сделать дом экономичнее в эксплуатации. Например, действительно ли нужен бассейн – помещение, которое необходимо хорошо отапливать, что значительно повысит расходы на содержание недвижимости? Тенденция такова, что растет ценность недорогих в эксплуатации домов. И так ли уж нуждаются в отдельных комнатах дети-подростки, которые через несколько лет вырастут и уйдут из дома, оставив родителям все заботы о его содержании? Возможно, вложение средств в утепление, модернизацию инженерного оборудования или в создание зимнего сада будет более разумным капиталовложением.

Важный аргумент в пользу реконструкции, а не покупки другого жилья — проживая в доме, можно его совершенствовать постепенно, по возможности и через несколько лет получить комфортное жилье, соответствующее потребностям семьи.

В зависимости от причины, по которой приходится реконструировать дом, можно наметить вариант реконструкции. Среди распространенных причин:

увеличение семьи требует существенного увеличения площади дома (например, дети выросли и обзавелись семьей или взрослые дети объединяются с родителями). В этом случае при реконструкции необходимо получить несколько комнат, ванную, возможно, кухню и отдельный вход. Должный эффект обеспечит пристройка к существующему зданию, достройка полноценного или мансардного второго этажа;

требуется помещение для размещения мастерской, магазина, ателье, офиса и т. п. Если хозяева намерены заняться предпринимательством, то необходима пристройка с отдельным входом. Она должна быть хорошо изолирована от жилых комнат. Как вариант (на крайний случай, если на участке нет места и позволяет род деятельности), для коммерческих помещений можно оборудовать первый этаж, а жилые – перенести на второй. Тогда понадобится перепланировка первого и надстройка полноценного второго этажа;

есть свободные средства, чтобы сделать дом комфортнее. В этом случае, прежде всего, необходима модернизация дома, достройка террасы, гаража. Повышению комфорта также способствует создание зимнего сада, превращение чердака в мансарду, оборудование подвала под полезные помещения.

Способ реконструкции, который в конкретной ситуации будет эффективным, зависит от состояния дома, величины нового объема, особенностей участка, а также количества денежных средств. Причем в смете затрат необходимо предусмотреть не только строительные расходы, но и выделить достаточные средства на проектирование. При реконструкции строить без проекта особенно опасно: количество «подводных камней» существенно превышает таковые при новом строительстве. Неграмотными действиями можно загубить свой дом.

Предварительно наметив объем и размещение элементов реконструкции, необходимо обследовать конструкции дома – насколько они пригодны для отведенной им роли. Чтобы выяснить эти вопросы, следует привлечь специалиста, обязательно имеющего соответствующий опыт работы. Могут быть повреждены фундамент, стены или их несущая способность мала, и надстройка будет нежелательна. Или просадочные грунты на площадке, отведенной для пристройки, при нагрузке приведут к значительным деформациям существующих конструкций. Но так или иначе полученные данные – не приговор. Ведь в современном строительстве невозможного мало, вопрос лишь в стоимости мероприятий – нестандартные решения обойдутся дороже. Специалист предложит альтернативы и объяснит, сколько приблизительно они будут стоить, чтобы заказчик мог выбирать, исходя из разумного баланса между затраченными средствами и полученным комфортом.

Например, может оказаться, что задуманная надстройка полноценного второго этажа потребует дорогостоящего усиления стен и фундамента . Другое решение – выполнить пристройку – значительно легче и дешевле осуществить, но потребуется пожертвовать частью участка. Если занимать участок нельзя (например придется срубить несколько ценных деревьев), то придется довольствоваться лишь обустройством мансарды и перепланировкой первого этажа.

Повышение комфортности проживания и утепление – результат модернизации без увеличения площади дома. В таких мероприятиях нуждаются все старые дома, и при достройке также целесообразно ее учитывать. Стоимость работ со временем окупится за счет сокращения эксплуатационных расходов.

При утеплении дома заменяют старые окна, монтируют на стену утеплитель (лучше с наружной стороны), дополнительно утепляют чердак или крышу. Защите от холода также способствует пристройка к любой из его стен зимнего сада или других неотапливаемых помещений (их лучше разместить с северной стороны), устройство тамбура.

Стоит подумать и о том, как сделать комфортнее планировку дома, например увеличить гостиную, убрав перегородки и объединив ее с кухней или холлом, устроить «летнюю гостиную» на террасе. Желательно увеличить южные окна, чтобы впустить в дом больше света.

Если в здании есть подвал, который эксплуатируют ограничено, то в нем можно устроить кинотеатр, спортзал, перенести в него постирочную или другие хозяйственные помещения, освободив место на остальных этажах дома. Самое главное – обеспечить качественную гидроизоляцию и вентиляцию подземных помещений.

Модернизация инженерного оборудования включает замену старого котла на новый (более экономичный), установку отопительных приборов с термостатами (для регулирования температуры в доме), монтаж теплого пола

(это один из самых экономичных и комфортных способов обогрева). Рекомендуется заменить старую электропроводку и увеличить ее мощность, учитывая, что количество электрооборудования в современном доме постоянно увеличивается. Значительно повысит комфорт устройство системы автономной канализации, которая позволит обходиться без вызова ассенизаторов. Модернизация системы горячего водоснабжения может включать установку солнечных коллекторов, которые позволят полностью отказаться от использования газа для нагрева волы.

Превращение чердака в мансарду в пределах его существующего объема позволит добавить в доме более 60 % площади первого этажа. В помещениях под крышей нет капитальных стен, поэтому в мансарде можно устроить студию, бильярдную, зал для занятий спортом.

Эта работа потребует полной «ревизии» состояния конструкций крыши – стропил и кровельного покрытия. При этом необходимо учесть, что вес мансардной крыши больше, чем чердачной: добавится утеплитель и изоляционная пленка. При высокой крыше и хорошем состоянии стропильной системы работы можно провести без снятия кровельного покрытия, уложив утеплитель изнутри помещения.

Достройка второго этажа позволит увеличить площадь дома в два раза. Можно сделать второй этаж больше первого, если частично его опереть на колонны за пределами дома (получив внизу крытую террасу). При достройке необходимо полностью разобрать крышу, а потом смонтировать ее заново на другой высоте. Конструкцию стены надстройки выбирают в соответствии с результатами обследования несущей способности стены первого этажа и фундамента дома. Если прочность дома не позволяет сделать надстройку из кирпича, то можно возвести ее в каркасной конструкции или из газобетона. Каркасные стены всегда выгодно использовать в таких случаях: они в 5 раз дешевле и в 10 раз легче кирпичных (а значит, их воздействие на конструкции нижнего этажа минимально), обладают высокой энергосберегающей способностью (так как состоят в основном из утеплителя).

Если стены совсем не могут нести нагрузку, выход тоже есть: опереть перекрытия и стены надстройки на специально возведенные отдельно стоящие конструкции -стены или колонны. Тогда надстройку можно сделать из любого материала и форма ее плана не обязательно должна соответствовать плану нижнего этажа. При этом конструкции первого и второго этажей должны быть полностью автономными.

Пристройка нежилых помещений – террасы, веранды, зимнего сада, гаража – работа сравнительно несложная, так как не требует создания мощного фундамента, укрепления стен (существующих и новых) и усиления инженерных систем дома. Усадка пристройки и ее влияние на состояние старого дома минимальны. Важно также выбрать удобное место для новой конструкции. Например, на террасу и зимний сад желательно сделать выход из гостиной или столовой. Пристройка к дому любых неотапливаемых помещений ласт энергосберегающий эффект (больший – при их расположении с северной стороны).

Пристройка жилых помещений должна быть согласована с планом здания. Например, если план дома имеет неправильную форму, с выступами, то, застроив «западающую» часть фасада, можно придать дому форму правильного прямоугольника и таким образом сделать его более энергоэффективным. Стоит также продумать, как с минимальными потерями площадей объединить интерьеры нового и старого домов.

При создании пристройки на заглубленных ниже уровня промерзания фунтов ленточных фундаментах потребуется доскональное изучение состояния конструкций существующего дома и грунтов. Новые нагрузки на грунт и ожидаемые просадки повлияют на работу старых фундаментов, могут произойти их подвижки, что приведет к перекосам стен и появлению трещин. Один из способов застраховаться от неприятностей – использовать в пристройке легкие конструкции стен (каркасные, деревянные).

Деформация фунтов при реконструкции может привести к деформации строений: их опусканию или, наоборот, подъему, к наклону стен. Нужно проследить, чтобы фундамент пристройки не попадал на ранее засыпанную яму. В этом случае весь насыпной грунт отрывают до основания и заменяют пещано-щебенчатой смесью с послойным уплотнением или же увеличивают соответственно глубину залегания фундамента. Если пристройка была запланирована еще на этапе возведения основного здания (был заложен общий фундамент) или старый и новый фундаменты были надежно соединены между собой, пристройку крепят к конструкциям существующего дома. В других случаях между зданиями необходимо оставить деформационный шов, ширину которого назначит специалист (если она недостаточна, при усадке постройки могут наклониться и давить друг на друга).

Будущую реконструкцию можно запланировать уже при строительстве дома. Это выгодно, если в настоящий момент большой дом не нужен, но понятно, что через некоторое время количество членов семьи увеличится. Чтобы заранее заложить резервы развития, следует разработать проект, учитывающий две очереди строительства. В нем будет обеспечено комфортное использование первоначального объема дома и будет указан способ его увеличения в высоту или по горизонтали. Основные рекомендации следующие: в в первоначальном объеме следует предусмотреть все необходимые в настоящее время помещения (достаточно спален, большую ванную) в доме, который планируется увеличить в высоту, оставляют чердак. Крыша должна позволить создать мансардные помещения. На первом этаже нужно оставить место для лестницы, а в перекрытии чердака – предусмотреть проем, закрытый временными конструкциями. Утеплитель, уложенный на чердаке, должен подходить для перемещения в конструкцию кровли: в в проекте дома, который планируют увеличить по горизонтали (одноэтажного или двухэтажного), планировка должна обеспечить связь ома и пристройки. В стене, которая будет застроена, не делают окон. Крыша должна иметь такую форму, чтобы ее можно было легко сочетать с крышей пристройки; в при проектировании инженерного оборудования учитывают, что нагрузка возрастет. Предусматривают места ввода коммуникаций в новый объем, а котельную располагают со стороны будущей пристройки. Если в стенах появятся двери, заранее закладывают перемычки.

Реконструкция дома в качестве второй очереди строительства будет проще, дешевле, а ее результат – надежнее.