В настоящее время на рынке жилья нередки споры о праве собственности при совершении недействительных сделок. Как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.
Большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок, в случаях, когда владелец жилья лишается своих прав по не зависящим от него причинам.
Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности. Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник. Принятая дополнительная статья к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн. рублей.
На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Это и риелторы, которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. И нотариусы, которые удостоверяют сделку. А также государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.
В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка юридической чистоты сделки. Данная проверка включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения и предоставление гарантий этой проверки.
Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Да и мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.
По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате штрафа. Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. Агент не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда.
Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риелтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков. Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риелтор стороной в деле не является. В этом отличие полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования конкретной сделки, страхования права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье.
При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит или состоит.
При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной.
При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах.
Итак, нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.
Завершающая стадия совершения сделки — государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц, к примеру, неучтенных наследников по закону или завещанию.
Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают полной защиты прав владельцев недвижимости, поэтому дополнительной защитой и гарантией становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от предъявлений прав на приобретенное жилье третьими лицами.
Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности — страхования титула.
Специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда. Объем покрытия избирает страховщик.
Основными этапами страхования права собственности являются.
-Проведение преддоговорной экспертизы на предмет юридической чистоты объекта страхования приобретаемого жилья, оценка судебной перспективы спора, как по выявленным рискам, так и по скрытым.
Это особенно важно, если страхование осуществляют до сделки купли-продажи.
-Обеспечение финансовой гарантии возврата вложенных в недвижимость средств.
Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.
-Гарантия юридического сопровождения на случай предъявления судебных исков к новому собственнику.
Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.
Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий, например, нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неправомочным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и другие. Страхование права собственности защищает против любого претензии на жилье третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости.
Существенным является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.
Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Оценка включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой фирмы от риелторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Конечно, страховая фирма может не выявить потенциальные риски, например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение. Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.
Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет. В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5–1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.